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Droit Agricole ou Droit Rural
Guide pratique Lamothe
de modèles de lettres, de statuts et de contrats pour l'exploitant agricole
LE CONTRAT DE BAIL A FERME
Extraits de l'introduction
La réglementation des baux ruraux évolue. Le législateur a toujours tenté
d'arbitrer entre les intérêts du propriétaire foncier et les intérêts du
fermier.
Le bail rural de 9 ans est le plus usité. Il est celui qui s'applique en cas de
bail verbal.
Les baux ruraux à long terme, obligatoirement écrits, sont soumis à des règles
un peu différentes. Parmi eux, figure, dorénavant, le bail rural cessible.
Il existe d'autres contrats ruraux : bail de petite parcelle, vente
d'herbe, pension d'animaux, bail à cheptel, à "manier" avec prudence lorsqu'on
veut échapper au statut des baux ruraux.
- Les opérations qualifiées
de bail à ferme. Toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble
à usage agricole en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole
est régie par le statut du fermage et du métayage, sauf exceptions (art. L
411.1).
Le métayage s'insère dans le
statut du fermage depuis 1946 ; il peut d'ailleurs être converti en bail à
ferme à la demande du métayer ou du propriétaire à l'expiration de la 3ème
année du bail initial.
- Les exceptions.
Quelques contrats échappent au statut du fermage ou du métayage (énumérés
par l’art. L 411.2) : il s'agit, notamment, de la convention d'occupation
précaire, possible dans 3 cas seulement (avant le règlement d'une
succession, pendant le «délai de grâce » accordé au preneur à l'expiration
d'un fermage ou pour l'exploitation d'un bien qui va perdre sa destination
agricole), de la convention pluriannuelle d'exploitation agricole ou de
pâturages limitée aux zones de montagne, pastorales ou extensives, du bail à
comptant, pour lequel le preneur a la charge de planter des vignes, ainsi
que d'autres contrats comme la gestion de l'exploitation par un mandataire
salarié ou le bail emphytéotique.
- Le bail de petite
parcelle, la vente d'herbe ou la prise en pension d'animaux n'échappent
au statut du fermage que sous certaines conditions strictes.
I. Les 4 éléments principaux du contrat
de fermage
Il est important de connaître
ce qui permet de déterminer si un contrat de location relève ou non du
statut du fermage, notamment lorsqu’il s’agit d’un accord verbal ; en effet,
si 4 conditions sont remplies, les 2 parties, le propriétaire et
l’exploitant, ont des droits et des obligations réciproques imposés par la
loi et auxquelles, même d’un commun accord ils ne peuvent pas se
soustraire.
Le statut du fermage
s’applique dès lors que 4 éléments cumulatifs sont réunis:
1)
Le propriétaire met à la
disposition de l’exploitant la jouissance du bien agricole,
2)
le caractère onéreux du
contrat (si la mise à disposition est faite à titre gratuit, il s'agit
d'un prêt à usage et non d'un contrat de location)
3) l'usage agricole de
l'immeuble loué, c'est à dire avoir une activité qui se caractérise par la
maîtrise d'un cycle de production végétal ou animal, y compris des activités
dans le prolongement de l’acte de production ou qui ont pour support
l’exploitation (diversification des activités : chambres d’hôte, camping à
la ferme…).
4) l'obligation pour le preneur
d'exploiter le fonds.
Quant au métayage, il
est une forme particulière de contrat soumis au statut du fermage à laquelle
s’applique les différentes durées du bail à ferme : le bail de 9 ans et les
3 baux de plus longue durée. Les particularités du métayage sont présentées
en 5/2.2.
II. Les
différentes catégories de bail à ferme
Les 3 grandes catégories de
bail à ferme sont les suivantes.
1)
Le plus usité est le bail à
ferme de 9 ans. Il est le bail de droit commun : il s’applique en raison
d’un contrat écrit entre le propriétaire et le fermier qui choisissent,
explicitement, de se référer à ce type de bail, ou lorsque le bail n’est que
verbal ou lorsque les relations entre les 2 parties sont requalifiées de
bail à ferme par le tribunal.
2) Le bail à long terme
Il existe des 3 types de
contrats de bail à ferme à long terme désignés par le code rural :
- le bail de 18 ans renouvelable
par période de 9 ans ;
- le bail de 25 ans, appelé « bail
à long préavis » parce que le propriétaire doit avertir le fermier de la non reconduction du bail en respectant un préavis de 4 ans
- le bail de carrière, d'une durée
minimale de 25 ans et permettant au preneur d'atteindre l'âge de la retraite
3) Le bail à long terme
cessible introduit par la Loi du 05-01-2005 : il est un bail de
longue durée de 18 ans et plus, soumis à une réglementation spécifique sur
de nombreux points qui le différencie des autres contrats de fermage et
notamment, au contraire des autres contrats à ferme, il se distingue par le
droit accordé au fermier de céder son bail à un acheteur hors du cadre
familial.
Les règles du bail à
ferme de 9 ans sont applicables, sauf exceptions, aux baux à long terme.
Les particularités du bail à
long terme et du bail à long terme cessible sont présentées en 5/5. Sauf les exceptions indiquées
en 5/5, ces baux sont soumis aux règles présentées dans les autres
chapitres.
III.
L’incessibilité du bail à ferme hors du cadre familial et l’exception du
bail cessible
Le fermier (ou le métayer) n’a
pas le droit de céder à une tierce personne la jouissance des biens loués.
Il n’a pas le droit de céder son bail.
La cession
du bail à ferme reste interdite sauf le bail cessible, grande innovation de
la Loi du 05-01-2006 avec la création d’un fonds rural (le bail cessible est
présenté en 5/5).
I. Le
principe de l’interdiction de céder le bail rural
Attention.
Si le propriétaire et le bailleur n’optent pas pour un bail cessible, la
cession du bail reste toujours interdite hors du cadre familial.
A. Le preneur sortant ne peut pas
demander au preneur entrant un « pas-de-porte » en paiement du transfert de
son bail, car le fermier n’a aucun droit à céder son droit au bail,
sauf les exceptions au profit de certains membres de sa famille.
Ces pratiques de
« pas-de-porte » existent mais elles sont
lourdes de conséquences pour le bailleur et le fermier sortant.
Les tribunaux ont eu à
sanctionner des pratiques qui dissimulent une cession payante du droit au
bail, le plus souvent à la demande du
fermier entrant qui, après avoir payé un pas-de-porte, se tourne vers les
juges pour récupérer les sommes versées.
a) Sont des pratiques interdites, par
exemples :
- La continuation par
la société absorbante du bail consenti à la société absorbée (mais la
transformation de la forme juridique d’une société titulaire du bail
n’emporte pas création d’une personne morale nouvelle et n’est, donc, pas
interdite).
- La
présentation au propriétaire d’un successeur sur les terres louées,
moyennant commission versée par le fermier entrant au fermier sortant.
- La
surévaluation des éléments mobiliers de l'exploitation : matériel,
cheptel, stocks….Cependant, une tolérance de 10 % de surévaluation
est admise
(art. L411-74 ) .
La surévaluation
de la valeur marchande des DPU cédés par le
fermier sortant au fermier entrant pourrait être un des nouveaux moyens de
dissimuler le paiement d’un droit au bail.
b) Les sanctions
- Elles sont très lourdes car l’opération
est sanctionnée pénalement (emprisonnement et/ou amendes) pour le bailleur
ou le preneur sortant ou tout intermédiaire qui aura obtenu ou tenté
d'obtenir une remise d'argent ou de valeurs non justifiée, ou la reprise de
biens mobiliers à un prix ne correspondant pas à leur valeur marchande (
L411-74).
En outre, les sommes doivent être restituées au fermier entrant avec
intérêts.
En cas de reprise de biens
mobiliers à un prix ne correspondant pas à leur valeur réelle, le fermier
entrant ne peut pas demander la restitution du pas-de-porte dès lors que la
somme versée n’a pas excédé ladite valeur de plus de 10%. Le dépassement de
la marge de tolérance est apprécié par les juges du fond.
- Prescription. Si l’action publique se prescrit sous 3 ans, le
bailleur peut être poursuivi pendant toute la durée du bail et de ses
renouvellements et le preneur sortant pendant 30 ans.
B. La cession du bail autorisée dans le cadre familial
- « …Toute cession de bail
est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l'agrément du
bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d'un pacte civil de
solidarité (les signataires d’un PACS ont les mêmes droits que le
conjoint avec la Loi du 05-01-2006) du preneur participant à
l'exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l'âge de la
majorité ou ayant été émancipés. A défaut d'agrément du bailleur, la cession
peut être autorisée par le tribunal paritaire ».
- De même, le preneur peut avec l'agrément du bailleur ou, à défaut,
l'autorisation du tribunal paritaire, associer à son bail en qualité de
copreneur son conjoint ou le partenaire avec lequel il est lié par un pacte
civil de solidarité participant à l'exploitation ou un descendant ayant
atteint l'âge de la majorité » (art. L 411-35).
- Une clause d’incessibilité
aux descendants (mais non au conjoint ou au « pacsé ») n’est possible,
actuellement que dans les baux de plus 18 renouvelables par période de 9
ans.
C. D’autres opérations assimilables à des
cessions sont autorisées :
- L’apport du droit au bail
à une société civile d'exploitation est possible avec l’accord du
bailleur. Si celui-ci refuse, le preneur n’a aucun recours possible.
Le droit au bail étant
dépourvu de valeur vénale, le fermier ne peut recevoir aucune part de
capital. Il ne peut céder que les améliorations qu'il a faites sur le fonds
et pour lesquelles il peut recevoir des parts ( art. L. 411-75).
- La mise à disposition à une
société agricole est possible (voir en 5/6.3)
2. Le cas particulier du bail rural cessible
Avantages
Le bail cessible, mesure
complémentaire indispensable à la création du fonds agricole, a été présenté
comme un moyen de faciliter les installations en fermage sur des exploitations
immédiatement opérationnelles et viables (voir la présentation du fonds agricole
en 5/9).
Cependant, les
intérêts de ce bail sont à chercher, plus sûrement, dans d’autres directions.
Le bail cessible va assurer une plus grande fluidité des transactions agricoles
car, à l’issue de la 3ème année du bail, la SAFER perd son droit de
préemption,
au profit du fermier (comme dans le bail non cessible) mais, aussi, en cas de
vente du foncier à toute autre personne, sous réserve de l’accord du contrôle
des structures.
A. Il offre à
l’exploitant, comme les baux à long terme de 18 ans une installation
durable sur les biens loués.
Cependant, le fermier peut se
trouver dans l’obligation de changer d’exploitation si le bail n’est pas
renouvelé par le propriétaire, même si les coûts de son installation sur une
autre exploitation sont à prendre en charge par le bailleur.
Le preneur est autorisé à
céder tous les éléments nécessaires à l’exploitation, y compris le bail de
longue durée, 18 ans et plus, et tous les biens nécessaires à l’exploitation
agricole, à un repreneur étranger à la famille.
Il peut décider de cette mise
en vente quand il le souhaite. Comme en matière de bail commercial, plus la
durée du bail restant à courir sera importante ou les droits au renouvellement
étendus, mieux sera valorisé le «pas-de-porte » proposé à la vente.
B. Avantages du bail cessible pour
le propriétaire foncier
a) Il peut percevoir un
loyer majoré.
b) Un propriétaire foncier trouve, dans le bail cessible, la
liberté d’user
de son droit de propriété sans des entraves existantes dans le bail non
cessible.
- Il
peut recouvrer la libre disposition de ses biens à une date certaine.
- Quant au droit de
préemption du fermier (qui lui permet d’être prioritaire en cas de vente
des biens affermés – voir en 5/8), il demeure ; cependant, le fermier perd
la possibilité de saisir le tribunal s’il estime que le prix et les conditions
demandées de la vente sont exagérés. Dans le bail non cessible, lorsque le
propriétaire n'accepte pas les décisions du tribunal paritaire, il peut renoncer
à la vente. La vente de terres exploitées par un fermier en application d’un
bail cessible, sauvegarde, donc, le droit du propriétaire de procéder à la vente
même si son fermier conteste le prix proposé.
c) D’un point de vue
fiscal, le bail cessible étant un bail à long terme, bénéficie des mêmes
avantages que le bail à long terme traditionnel. En effet, la loi du 05-02-2001
modifie le code général des impôts pour assimiler le bail cessible aux baux à
long terme. Baux à long terme et baux cessibles sont, donc, soumis au même
régime fiscal.
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